Редевелопмент ≠ редевелопмент. Виды и разница фин.модели!

В работе с готовыми объектами девелоперы часто используют слово «редевелопмент», как универсальное. Но на практике существует два принципиально разных подхода - реконструкция и капитальный ремонт

И у каждого - своя экономика, свои риски и своё влияние на итоговую доходность инвестора.

Редевелопмент с реконструкцией

Это глубокая трансформация здания: изменение конструктивных элементов, увеличение этажности, вмешательство в несущую систему.

Что это означает:
- Вывод здания из эксплуатации
- Более высокая себестоимость
- Продажи или сдача в аренду - только после окончания реконструкции

Редевелопмент в рамках капитального ремонта:

Это формат, где объект остаётся в тех же градостроительных параметрах, но технически может измениться до неузнаваемости.

Мы можем :

Полностью обновить инженерные системы, усилить конструкции, заменить фасады, переделить внутреннее пространство, создать новые функциональные сценарии использования.

То есть эффект - как у реконструкции, но юридически это капитальный ремонт.( не трогаем несущие конструкции, не надстраиваем)

💼 Главное преимущество для инвестора - объект не выводится из эксплуатации !

Часть площадей может продолжать работать, 
арендаторы остаются
объект генерирует денежный поток

📈 Почему финмодель при капитальном ремонте часто выигрывает?

Потому что мы совмещаем два потока:
Рост стоимости актива за счёт редевелопмента и 
Текущий доход от аренды,

В результате окупаемость становится быстрее, а IRR - выше.