Интервью с управляющим партнёром TPI Company Максимом Ефимкиным

Девелопер Максим Ефимкин расскажет о своем подходе к старому фонду нежилой недвижимости.

Мы живем во времена стремительных перемен, развиваются технологии, а вместе с ними меняется наша жизнь и окружающая нас среда. Последние годы в городах, а особенно в Москве активно реализуются программы преобразований и развития - результаты видны невооруженным глазом. У всех на слуху программа реновации жилой застройки. Большое количество людей каждый день пользуется технологиями умного города, такими как доставка еды, онлайн-такси, системы прокатов, электронные услуги. Это помогает экономить время и вместе с тем меняет наши требования к городу, в котором мы хотим жить. В безопасном для нас и наших детей, инновационном, зеленом и экологичном.

В городе, где можно комфортно и быстро добраться до работы, есть где восстановить силы в рабочий перерыв и погулять с семьей в конце дня. Девелоперы имеют непосредственное отношение к построению «Города будущего» и не могут стоять в стороне от трендов развития мегаполисов. Об этом мы решили поговорить с управляющим партнером TPI Company Максимом Ефимкиным.

— Максим, почему важно давать новую жизнь старым зданиям?

Я считаю, что исторический облик города, как ДНК, несёт информацию о среде обитания предков будущим поколениям. Зачастую это более честный, наглядный и эффективный способ чем любые исторические записи, во-первых, потому что здания можно потрогать руками, а во-вторых, потому что книжная история часто является предметом корректировок летописцами, а фальсифицировать архитектуру сложнее. Конечно есть здания, которые прежде всего выполняли острую задачу своего времени, как например пресловутые хрущёвки, целью которых была в кратчайшие сроки и с минимальными затратами расселить людей во всей восточной Европе и СССР после разрушений Второй мировой. Такие примеры в большинстве своём стираются временем. Но при этом у того же советского периода есть величественный и монументальный сталинский ампир, есть функциональный конструктивизм со своей идеей. Не говоря уж о дореволюционных купеческих усадьбах, доходных домах, мануфактурах, гостиных дворах, дворцах.

При этом меняется формат жизни, происходят промышленные революции, развиваются технологии, осваиваются новые территории, производство выносится за границы жилой застройки, расширяется транспортная инфраструктура и старое здание, при всей красоте фасадов и архитектурной идее, помимо обновления, нуждается ещё и в изменении функционального использования.

За последнее время на меня произвёл впечатление Ростов-на-Дону, который не имел глубоких исторических корней (да простят меня местные жители), а был основан Елизаветой Петровной в 1749 как место таможни. Город строился практически с нуля, и вся его историческая часть сегодня нуждается исключительно в реновации, даже не в редевелопменте, т.к. изначально все первые этажи зданий проектировались и строились как кабаки и торговые лавки, с огромными витринами и залами, с постоялыми домами наверху, комфортной этажности и, зачастую, богатыми внешними убранствами. В то время как большая часть России, что строилась ранее, строилась как оборонительные сооружения, с маленькими окнами на первых этажах или высокими первыми этажами, что затрудняет использование даже сегодня как торговые помещения.

Именно поэтому необходимо сохранить, не только наиболее яркие объекты предыдущих эпох, но и наиболее характерные.

— Что обходится дороже, реновация или новая стройка?

Как говорит один мой хороший товарищ, «кто на что учился» (смеётся).

Важно, что ты умеешь делать, т.к. в любом процессе важен срок, и он не в последнюю очередь влияет на финальную себестоимость продукта. С точки зрения строителя, любая стройка с нуля, это проще, предсказуемее и понятнее, поэтому по факту дешевле. Но отвечая на вопрос с точки зрения эффективности, иногда в редевелопменте получается создать большую добавленную стоимость.

— Расскажите, как Вы делаете выбор объекта, на что обращаете внимание при разработке концепции?

Прежде всего смотрю на арбитраж между локацией и текущим функциональным использованием. Город растёт, меняются направление потоков, транспортная инфраструктура, функциональные зоны, если мне удаётся найти объект, где я вижу несоответствие текущему использованию, и я понимаю, что силами команды или с помощью привлечения партнеров, могу исправить это несоответствие и создать добавленную стоимость, это достаточный повод чтобы всерьёз рассмотреть вопрос приобретения.

— Сейчас полным ходом идет реализация и продажи в проекте «БЦ Smola», в результате которого здание бывшего НИИ адаптируется под современные нужды, есть ли уже имеющиеся проекты в стадии разработки?

За Смольной мы давно наблюдали, т.к. аналогичный проект мы реализовывали несколько лет назад. Это было здание Главстроя РФ, расположенный на пр-т Вернадского 29, сейчас это ТОЦ Лето.

У нас было много интересных идей, но, к сожалению, нам с партнерами принадлежало менее половины здания и собрать всех собственников, поддержавших идею скинуться и сделать «город сад» было невозможно. Мы поменяли инженерию, организовали правильную эксплуатацию здания, посадили несколько ресторанов (до этого в БЦ не было еды совсем), привлекли спорт клуб с бассейном, в общем сделали неплохую инфраструктуру и лёгкое обновление, но не всё что хотелось. В Смоле у нас развязаны руки, и мы планируем (и уже по факту реализуем) более глубокое обновление. Мы полностью меняем лобби, инженерное оснащение здания, системы безопасности, обновляем фасады, делаем комфортные общественные зоны, в т.ч. на эксплуатируемой кровле. При этом полностью сохраняем изначальную идею архитектора. Скрупулёзно подходим к формированию набора арендаторов, с точки зрения комфортной инфраструктуры бизнес-центра.

Что же касается вашего вопроса, могу сказать, что у нас в работе несколько проектов одновременно, не только на стадии реализации, но и на стадии формирования идеи, проектирования. Один из них, бизнес-центр на Переведеновском переулке, раньше на этой территории находился Московский ордена Ленина пищевой комбинат им. Микояна, где производился растворимый кофе и какао, а сейчас офисы.

— Вы упомянули партнеров. На каких проектах и каким образом происходит сотрудничество?

Мы находим интересный объект, придумываем концепцию и часто привлекаем под него ресурсы, например инвестора. Наша цель воплотить в жизнь и реализовать идею которой мы загорелись, и тем самым, обеспечить такой уровень доходности, чтобы наши партнеры захотели посотрудничать еще.

— С какими трудностями приходится сталкиваться?

Мы не берёмся за памятники архитектуры, т.к. правила игры в этих случаях очень сложные и непредсказуемы. Но и при этом трудности каждый раз разные) Иногда полное несоответствие данных разных архивов (БТИ, Росреестр и т.д.), иногда полное отсутствие проектной документации на здание.

— Прощаетесь ли с проектом после реализации?

Полное расставание с проектами происходят крайне редко, т.к. остаётся техническая эксплуатация, коммерческое сопровождение.

— Есть ли проект мечты или пример реализации проекта, который впечатлил, настолько, что хотелось бы сделать нечто подобное?

Сегодня много позитивных вещей происходят в Москве. Из масштабного, конечно, впечатляет что делает ЛСР на территории ЗИЛа, с набережными, социальной инфраструктурой и атмосферой, которая создаётся архитектурным подходом. Из точечных мне близко то что делает Vesper, т.к. почти каждый их проект это уверенная, смелая, точечная работа над объектами в суперлокации, это работа с правильными командами архитекторов, генподрядчиками и т.п. Однозначно в их проектах много творчество и складывается ощущение что есть и душа.

— И последний вопрос: чем гордитесь?

— Есть удачные проекты с точки зрения экономики, а есть с точки зрения концепции и качества исполнения. Не всегда эти критерии пересекаются на одном и том же проекте)

С точки зрения идеи, считаю, что нашей команде удался детский торговый центр Республика в Казани. Когда мы его приобрели, там было три арендатора (Мedia Markt, Детский мир и мебельный центр). Все местные смеялись над нами, считая что это полный провал, т.к. кроме как «Мedia Markt" его никто не знает, а по общему мнению конкурентное окружение никогда не позволит его раскрутить. Но мы рискнули, на время почти полностью лишились арендного потока, расставшись с мебельным центром и Мedia Markt и планомерно заполняли торговый центр, согласно принятой концепции, невзирая на кризис 2014 года и другие сложности, включая особенности местного рынка. Мы привлекли Mothercear, детский центр развлечений Тики и Вики, Магнит, Winstrike, Kanz, Crockid, местных операторов квестов, организовывали детские показы мод и шахматные турниры, устраивали широкие празднования дня защиты детей с конкурсами и призами. Таким образом в течение года после полноценного открытия мы утроили посещаемость, относительно показателей нашего входа в проект. Сейчас его знают в Казани, он действительно популярен у целевой аудитории, несмотря на близость торговых центров значительно больших масштабов. Забавно, что часть выращенной нами казанской команды, перекупили более крупные и именитые конкуренты (маркетолога переманили в Мегу, а управляющего в конкурирующий ТРЦ «Кольцо»). Мы сделали качественную штуку, которую признали даже те, кто смотрел крайне скептически на нас на входе)

Сейчас мы делаем проект здания апартаментов, собрали отличную команду, привлекли на проектирование Sintaxis, очень толковые, интересные молодые архитекторы. Думаю, что этот проект будет объектом гордости!)