Интервью с инвестиционным директором TPI Сompany Андреем Чейдой

О своём пути в профессии, о том что происходит с рынком недвижимости в России рассказал инвестиционный директор TPI Сompany Андрей Чейда.

Из помощника менеджера в директора. Как вы начинали свой путь на рынке недвижимости?

Мое знакомство с рынком недвижимости происходило по мере моего взросления. Мой отец – доктор медицинских наук, в 90-е годы совмещал работу в медицинской академии в г. Иваново с бизнесом по продаже тканей и перевозке грузов, а моя мама в те годы приступила к работе брокером в агентстве недвижимости. Поэтому я постепенно наблюдал как проходит процесс перетекания вырученных денег из бизнеса отца в приобретение квартир или нежилых помещений под дальнейшую перепродажу или сдачу в аренду. Мое уже осознанное знакомство с рынком недвижимости началось с работы в БТИ на 4-ом курсе Ивановского государственного университета, я занимался обновлением базы и переносом данных из поэтажных планов на объекты недвижимости в технические паспорта. Проработал я там совсем недолго, работа была не самой интересной. На 5-ом курсе у меня уже возникали мысли пойти работать в банк, и я активно ходил на собеседования в престижные кредитные организации нашего города. Но банкиром мне стать не случилось, жизнь повернулась совершенно неожиданным образом. Всё решила случайная встреча: на дне рождения моей мамы ко мне подошла ее близкая подруга и предложила попробовать поработать в Москве в девелоперской компании, в которой её сын руководит строительным направлением. Через два дня я уже ехал на собеседование в Москву в активно развивающуюся на тот момент девелоперскую компанию. Там меня встретил помощник Артёма Калабина (руководителя Строительного департамента), который при встрече рассказал, чем занимается его департамент и как в целом работает компания. Мне предложили на выбор – работать в строительном департаменте или в коммерческом отделе. Мой выбор пал на отдел продаж, так как мне по духу гораздо ближе общение с клиентами.

Далее я прошел ещё несколько собеседований уже непосредственно в отделе продаж, где по итогу меня без опыта взяли на работу помощника менеджера. А дальше я быстро погрузился в работу «продажника», где смог набраться опыта по работе с инвесторами, сбору аналитики, документами, комитетами и отчетами. По результату работы за 2 года я стал старшим менеджером отдела продаж.

Вы помните в какой момент почувствовали, что готовы проявить себя и выйти на новый уровень?

В действительности всё получилось достаточно органично. Во время кризиса компания, в которой я работал, прекратила своё существование из-за неправильной кредитной политики. И именно в тот момент нескольким сотрудникам, включая меня, получилось организовать новую девелоперскую компанию, которую мы активно развиваем и по сей день. Кадрового голода мы не испытывали, так как много прошлых коллег ещё не устроились на новую работу. У меня в тот момент стояла задача по подбору нового проекта, с которой я неплохо справился. Не сказать, что было трудно, так как я и ранее участвовал в инвестиционных комитетах по подбору новых проектов и презентации их акционерам.

Сколько сейчас проектов в портфеле компании?

Сейчас в портфеле компании 10 проектов, но все они имеют разную стадию реализации. Шесть объектов уже реализованы. В завершающей стадии находится проект БЦ Smola на Смольной улице, полная готовность проекта будет уже в конце этого года, включая благоустройство и общие террасы. Три объекта находятся в активной стадии. Два из них в стадии реновации – это МФК Союз и Air Space, и ещё один новый объект в районе Таганки в стадии проектирования.

Высокой доходности удается добиться, в том числе, и за счет работы с проблемными активами. Много лет TPI Company инвестирует в такие объекты, увеличивает их капитализацию. Ваш главный критерий при выборе, как просчитать риски?

Покупка новых объектов достаточно долгий и сложный процесс, который включает в себя множество этапов от анализа рынка и до первичной концепции. Мы действительно часто приобретаем стрессовые активы с рынка или с торгов. Зачастую у таких активов основные проблемы это их техническое состояние, устаревший функционал или проблемы с управлением из-за множества других сособственников. При оценке каждого проекта мы используем оценку окружающих объектов всех классов, понимая, к чему мы сможем прийти при реновации проекта и что нового мы сможем предложить в этом сегменте. Основными критериями для нашей покупки является всего три вещи: 1. Локация 2. Текущая стоимость объекта 3. Цена его будущей реализации.

Если мы с Вами говорим про риски, то мы оцениваем их двумя методами: самый первый – это проверка посредством стресс-теста финансовой модели, в которую мы закладываем возможное подорожание материалов, удорожание рекламы, снижение спроса и прочих независимых факторов, ну а второй, и как мне кажется, самый главный – это наш опыт. За 9 лет работы мы часто ошибались и многому научились. При реализации уже новых проектов мы по максимуму используем весь накопившийся опыт.

Начиная работу над новым объектом, как вам удается предугадывать, какая потребность сейчас есть на рынке и какой продукт?

Как мне кажется это один из самых увлекательных и творческих процессов. Сейчас мы много наблюдаем за нашими конкурентами и, в целом, какие имеются тенденции на мировом рынке недвижимости и в смежных творческих отраслях. Рынок очень сильно поменялся из-за «ковида» и кризиса, поэтому приходится постоянно менять продукт увеличивая линейку площадей с новым функционалом. За последние годы мы увидели новое отношение людей к месту работы и синергии работы и жизни. На каждом последующем объекте мы стараемся предусмотреть интересные функции как самого объекта, так и новые сценарии его использования. Как пример – наш БЦ Smola, который преобразовался из старого НИИ в совершенно новый (визуально и функционально) объект. В нём появились офисы разного формата: от 10 м2 до 1500 м2; торговые зоны, двухуровневые офисы, зоны хранения, переговорные комнаты, общие террасы и даже апартаменты для проживания резидентов БЦ. Основной нашей задачей я вижу создание широкого спектра продуктов в одном объекте, который создаст дополнительный спрос внутри самого проекта.

Кто целевая аудитория TPI Company? Для кого вы работаете?

У нас, как и у большинства других девелоперских компаний, есть два типа клиентов – это конечный потребитель и инвестор. Для конечного потребителя мы стараемся создать востребованный и комфортный продукт, который даже по истечению многих лет будет ликвиден за счет новых функций самого проекта.

Инвесторы – наши основные клиенты, с которыми очень приятно работать, причем в любом формате, будь то спекуляция или рентная политика, у них всегда есть четкая инвест декларация и все они находятся в постоянном бизнес движении. Инвестиции в недвижимость – один из самых консервативных способов сохранения капитала, независимо от ситуации на рынке, который, как правило, сильно опережает инфляцию, а также доходность банковских депозитов, даже в самой консервативной рентной стратегии.

Были ли у вас случаи большой неудачи в инвестировании и как вы вообще относитесь к неудачам?

Мне кажется это самый приятный и ностальгичный вопрос, с положительным оттенком. За весь период работы мы просмотрели более 500 интересных объектов и детально проработали около 80 объектов, по которым были приняты положительные решения, из которых от 20 пришлось отказаться из-за глобальных проблем в стране и в мире. Именно многолетний опыт работы в недвижимости помог избежать фатальных или больших ошибок. Было несколько неординарных продавцов – на ком-то висели уголовные дела, был даже случай, когда в нежилом здании были прописаны люди, где-то попадался самострой. На ошибках мы учимся, мне это даже нравится. Часто мы ошибались при первичной оценке сметы или с выбором подрядчика. Также я часто, наблюдаю за проектами, которые мы не купили по разным причинам: не успели принять участие в торгах или просто нас перебили по цене, либо просто не решились сделать более премиальный проект. Я очень люблю наблюдать за проектами, которые мы не купили, следить за их развитием и их концепциями, чтобы понять, как это коррелируется с нашей концепцией, что интересного было внедрено.

В этом году произошло не мало событий, повлиявших на мировую экономику. На каком уровне сейчас интерес клиентов к инвестициям в недвижимость?

Этот год оказался еще более неочевидным, чем 20-й и 21-й, когда весь мир столкнулся с пандемией. С точки зрения абсолютно новых вводных: ковид, который еще не ушёл, мировой энергетический кризис, ограничения связанные со спец. операцией с участием нашей страны, включая санкции... Всё это было хорошим стресс-тестом в целом для рынка недвижимости и для нас, в частности. Я общаюсь со множеством коллег из крупных девелоперских компаний, с которыми мы делимся опытом – у всех наблюдалась одинаковая картина, начиная с апреля 22 года, у всех объем продаж сократился на 70-100%. Все это связанно, со следующими факторами: резкое существенное повышение ключевой ставки с 4,25% до 20% (как следствие отсутствие возможности брать кредиты), отток клиентских средств на депозиты банков под повышенный процент, страх совершать крупные покупки из-за общей неопределенности и нестабильности, закрытие бизнесов, в том числе из-за массовой эмиграции.

Сильнее всего пострадали девелоперы, продававшие либо недорогие квартиры (где очень высокий уровень покупки через ипотеку), либо достаточно объемную по чеку коммерческую недвижимость. Мы этот период прошли с потерями, но не самыми значительными. Я связываю это с тремя значимыми факторами: все наши офисные проекты рассчитаны на малый и средний бизнес, поэтому линейка площадей подобрана от 15 м2 до 1000м2, в связи с чем нам удалось сохранить и провести сделки по аренде и продаже даже во время турбулентности; смешанный функционал объектов тоже позволил нам привлекать клиентов; и, конечно, продажа готового арендного бизнеса весьма привлекательна для инвесторов. Сейчас мы и наши коллеги из других компаний чувствуем восстановление рынка, связываем мы это с окончанием полугодовых депозитов с высоким процентом, обратное понижение ключевой ставки, позволяющей получать кредиты под адекватный процент, привыкание и адаптация к самой ситуации в целом, наладка новых логистических цепочек и импортозамещение. Ещё из позитивного могу отметить, что ситуация, связанная с опасением ухода всех иностранных компаний из России, проходит почти безболезненно, что не позволяет повысить вакантность в крупных ТРЦ и БЦ, а также к концу года мы ещё ожидаем очередное понижение ключевой ставки.

Работая в продажах, наверняка были интересные сделки. Какую запомнили больше всего?

Одной из самых интересных была сделка длиной в три года. Продавая ТРЦ «Республика» в Казани в розницу, к нам поступил клиент, который был заинтересован в покупке супермаркета. В итоге сделка состоялась. После этой сделки клиент становится уже близким партнёром с высоким уровнем доверия. В итоге на протяжении 3-х лет он постепенно покупал помещения и выкупил таким образом почти 80% ТРЦ площадью 20 тыс. м2, став почти единоличным собственником. После данный клиент рекомендовал нашу компанию своему товарищу из Москвы, с которым мы закрыли несколько сделок в БЦ Smola. С такими инвесторами очень приятно работать, доверительные отношения и качественный продукт творят чудеса.

Что отличает TPI Company от конкурентов, почему люди хотят инвестировать в ваши объекты?

Мое мнение на этот счёт складывает из нескольких факторов. Мы много смотрим конкурентов, в том числе в высоком ценовом сегменте. К примеру, в БЦ класса А нет такого функционала, как в наших БЦ, а все ограничивается стандартным набором в виде красивого лобби и коридоров. При этом, наши проекты с расширенным функционалом мы продаем в среднем ценовом сегменте.

Какой бюджет должен иметь клиент, чтобы начать инвестировать в недвижимость? Какой совет вы бы дали начинающему инвестору?

В действительности бюджет для инвестирования может начинаться от самого минимального – вопрос желания и возможностей. Можно купить кладовку за 600 тыс. руб. и сдавать ее в аренду жильцам за 5-6 тыс. руб. в месяц, что будет иметь очень хорошую доходность. В этом случае важно смотреть, как и в случае с парковкой, имеется ли дефицит кладовок или парковочных мест, что обеспечит более высокую ликвидность помещения и будет стимулировать спрос. Также можно рассмотреть с таким же бюджетом вариант кредитования с первоначальным взносом в 20%, что позволит приобрести уже объект в бюджете от 4 млн. руб.

Андрей, спасибо, что поделились своим опытом. Это будет познавательно для начинающих инвесторов!