Инвесторы поверили в коммерцию

Как изменилась доходность офисов, торгцентров

2024 год оказался рекордным по объему инвестиций в российскую коммерческую недвижимость — по одной из оценок, инвесторы вложили в такие объекты 1,16 трлн руб. Дефицит доступного предложения и рост ставок аренды привели к увеличению доходности таких вложений. Например, в Москве в прошлом году ставка капитализации офисов, складов и торгцентров выросла на 25–100 базисных пунктов. Однако в 2025 году из-за высокой стоимости заемного финансирования рынок ждет охлаждение до 550–600 млрд руб., ожидают эксперты.

Ставка на подъеме
В 2024 году, по подсчетам Commonwealth Partnership (CMWP), ставка капитализации торгцентров в Москве составила 13% — на 0,5 п. п. больше, чем в 2023-м. В сегменте логопарков, включая объекты в Подмосковье, показатель также увеличился на 0,5 п. п., до 11,25%, офисной недвижимости столицы — на 0,25 п. п., до 12%. В 2023 году, напротив, было снижение на 0,25–1,5 п. п., уточнили аналитики.

Схожие данные предоставили другие консультанты по коммерческой недвижимости. По подсчетам CORE.XP, в 2024 году уровень капитализации объектов коммерческой недвижимости увеличился на 0,5–1 п. п. в зависимости от сегмента. Доходность объектов офисной и торговой недвижимости — на 0,5 п. п., до 11–12,5% и 11,75–13% соответственно, складской недвижимости — на 0,25 п. п., до 11,25–13%, уточняют в IBC Real Estate. По данным Nikoliers, доходность объектов выросла на 0,5 п. п., до 10–11% в офисном сегменте, 11–12% в торговом и 11–12,5% в складском.

Рост ставок капитализации коммерческой недвижимости в 2024 году обусловлен ростом стоимости аренды и более сдержанными темпами увеличения цен продажи, поясняет гендиректор Remain Дмитрий Клапша. По его подсчетам, в 2024 году ставки аренды в московских офисах класса А выросли на 26% год к году, до 35,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в то время как средняя цена продажи увеличилась только на 7%, до 396 тыс. руб. Этому способствовал дефицит свободной недвижимости.
По данным Remain, в конце 2024 года доля доступных площадей в бизнес-центрах столицы оказалась рекордно низкой за всю историю наблюдения — 5,2%.

Читать подробнее в Коммерсант